עורך דין בקפריסין
לרוב סביב 1% משווי העסקה בתוספת 19% מע״מ על שכר הטרחה. בנכסי יוקרה ניתן לעיתים לנהל מו״מ עד כ־0.7%.
SELA SHAKED · INVESTOR GUIDE
מידע למשקיע
מהרכישה הראשונה ועד לאקזיט.
התמונה המלאה של השקעה בקפריסין: עלויות הרכישה, ניהול הנכס, מיסוי ההכנסות ותכנון המכירה — כדי לקבל החלטות עם מספרים ברורים.
01 — 05
חמש תחנות. השקעה אחת מתוכננת.
01
העלויות שמעבר למחיר הנכס
תקציב נכון כולל לא רק את הנכס, אלא גם את העסקה שמסביבו — בשתי המדינות.
הנתונים אינם תחליף לבדיקה אישית ועדכנית, אינם מהווים ייעוץ פיננסי ואינם תחליף לבדיקה משפטית
רישום ואישורים
הליך KYC בנקאי, הנפקת מספר זיהוי מס (TIC) ואישור מועצת השרים לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי.
העברת הכסף מישראל
עמלות המרה והעברות לחו״ל ואישור פטור מניכוי מס במקור. החל מ־15.12.2025: פנייה ישירה לבנק עם טופס 2513/2 חתום בכפוף לכללים הרלוונטיים; יש לאמת את ההליך לפני ההעברה.
נכס חדש או יד־שנייה?
מע״מ רגיל: 19%. מסלול 5% מיועד למגורים ראשיים ועשוי להיות מותנה בשטח, בשווי, במועד ההיתר ובשימוש בפועל — לא הטבה אוטומטית למשקיע.
מסלול המע״מ המופחת כולל ספים של 190 מ״ר ו־€475,000 והחלה על 130 המ״ר / €350,000 הראשונים, וכן תאריך היתר 31.10.2023. יש לאמת את משטר המעבר ואת הספים החלים על הנכס הספציפי; אין להסתמך על התאריך לבדו.
שני מסלולים בישראל. החלטה אישית אחת.
חישוב על ההכנסה בניכוי פחת מותר בלבד. יתר ההוצאות ומס זר אינם מזכים במסלול זה. דיווח פשוט יחסית — לא בהכרח המס הנמוך ביותר.
מבט ראשון על המספרים
המחשה חשבונית בלבד: שכירות × 12 פחות הוצאות שהזנתם והיטל GHS המחושב כאן לפי 2.65%. לא כולל מס הכנסה, פחת, מע״מ, מימון או חודשים ללא שוכר; אינו חישוב מס או הבטחת תשואה.
שכירות שנתית30,000 €
היטל GHS להמחשה795 €
יתרה לפני מס הכנסה
26,205 €
תיק השקעות בפאפוס — דוגמה להמחשה
זיו ושלומית, בעלות משותפת על שתי דירות יד־שנייה בשווי כולל של €470,000. זו דוגמה להמחשה בלבד, לא תוצאה מובטחת ולא חישוב אישי.
€0
שכירות חודשית
€0
היטל GHS שנתי
€0
מס בישראל בדוגמה
€0
מס בקפריסין בדוגמה
הדוגמה מציגה מס ישראלי של €3,560 ומס הכנסה קפריסאי של €0 בעקבות פיצול בעלות וניכויים. סכום המס הישראלי תלוי בפחת ובהנחות שלא פורטו במלואן; לכן אינו נגזר אוטומטית מהשכירות בלבד.
החזר מע"מ על נכס חדש
לצד עליית הערך, לרכישת נכס חדש בקפריסין יש לעיתים גם היבט מיסויי שכדאי להכיר.
1
רכישת נכס חדש
נכס חדש מהיזם כפוף למע"מ בשיעור 19%. לדוגמה: נכס בעלות 300,000 €, מע"מ של 57,000 €.
2
רישיון CTO
רישוי הנכס כיחידת אירוח תיירותי מול הארגון הקפריסאי לתיירות (CTO), בליווי גורם מנהל מקצועי.
3
הפעלה כאירוח תיירותי
הנכס מופעל כיחידת אירוח לתיירים, בכפוף למע"מ על ההכנסה מהפעילות.
4
קבלת ההחזר
מע"מ הרכישה ניתן להחזר בדרך כלל תוך 6-18 חודשים, בכפוף לרישום כעוסק מע"מ ולדיווחים תקופתיים דרך רואה חשבון.
0%
מע"מ על נכס חדש מהיזם
6-18
חודשים ממוצעים עד קבלת ההחזר
שני מודלים מקובלים לניהול ההשכרה
חלוקת הכנסות (80/20)
ההכנסה מהאירוח, לאחר מע"מ מופחת, מתחלקת כך שכ-80% מגיע לבעל הנכס ו-20% לגורם המנהל, שמפעיל תפוסה גבוהה.
תשואה מובטחת
הגורם המנהל מתחייב חוזית לתשואה קבועה לבעל הנכס, ללא סיכון של תקופות ריקות (Vacancy).
אין ודאות להחזר מע"מ מלא - האישור הסופי נתון תמיד לרשות המסים בקפריסין. המידע כאן כללי בלבד, מבוסס על מנגנון קיים בשוק, ואינו מהווה ייעוץ מיסויי או פיננסי. יש לבחון כל מקרה מול רואה חשבון ועורך דין מקומיים.
הצ׳ק־ליסט למשקיע
0/4 הושלמוSELA SHAKED · CYPRUS
המספרים ברורים. עכשיו בוחרים את הנכס.
אנחנו כאן כדי לחבר בין התכנון שלכם לפרויקטים שבדקנו בשטח.